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2018年北京办公楼市场总结和2019年展望发布会

上海菱光电气制造有限公司 作者:admin 2020-01-24

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  2018年北京办公楼市场状态关键词

  1.           2018强劲吸纳再创历史新记录

  2.           2018年成交面积大于市场新供应

  3.           乙级办公楼的交易面积增至40%

  4.           受退租减租影响租金小幅下行

  5.           十大成交面积企业皆高于3万平方米

  6.           联合办公成为2018年重要吸纳力量

  2018年北京办公楼市场吸纳表现比2017年更加活跃,市场共计吸纳超过72万平方米的甲级以上品质办公楼面积和超过80万平方米乙级和园区型物业。新租和扩租面积共超过152万平方米,再次打破了成交面积的历史记录。

  2018年北京办公楼供应比预计供应少了40%,入市项目总面积接近120万,几乎所有的入市项目都位于非传统核心区域,从而也解释了北京办公楼市场主动和被动的去中心化的原因。另外从严格意义上讲其中60%的供应为甲级品质物业,40%为商业酒店改办项目和乙级品质物业,再次表明了甲级品质物业的开发建设在不断受到各种条件限制在有所减少的现状,加之现行经济条件下企业对租金价格的敏感等因素,企业在2018年对乙级办公楼的选址比重有所加强。

  之前吸纳面积的猛兽—新金融行业包括互联网金融和P2P出现了因为业绩低迷而主动退租的面积和因为被政府金融管理部门监管而被动关门而减少了租赁面积,另外市场上的强势吸纳力量互联网科技企业的选址聚焦方向主要为乙级和园区型物业加之下半年企业对未来整体经济情况的信心缺乏等综合原因,导致整体甲级办公楼租金也从第一季度的每月每平方米379.9元一直涨到第三季度的每月每平方米386.7元,而到了第四季度则下调了0.3%至每月每平方米385.6元,办公楼市场的抛物线在逐渐形成。由于市场的主流吸纳为乙级办公楼,加之市场上发生的主动和被动的退减面积发生在甲级办公楼以及对甲级办公楼面积吸纳的疲软,因此北京甲级办公楼空置率从第一季度的8.7%到第四季度升至9.6%。

  2018年全市顶级办公楼没有新增,空置率从第一季度的4.1%降至第四季度2.28%元,从而引致平均租金从第一季度每月每平方米494.5元升至第四季度的每月每平方米511元,全年上涨了3.3%,这一情况说明北京顶级办公楼的活力和被租户认可的。

  整体核心区甲级办公楼平均租金从第三季度每月每平方米388.3下调了0.5%至每月每平方米386.4元,再次明确说明了整体租金下行的发源地是来自核心商圈。

  互联网科技企业的迅猛吸纳致使望京商圈、亚奥商圈、上地商圈成为第四季度吸纳量的前三名分别占据29%、17%、13%,中央商务区依靠存量空置成交占比为9%。

  2018年大面积交易明显比往年巨增,创造了历史记录。在全市范围内租赁办公楼面积排在前十的企业全部大于3万平方米。其中吸纳面积排在第一的超级独角兽—今日头条在中关村区域在一年内就租赁了超过15万平方米的面积。另外值得一提是联合办公企业梦想加在全市范围内共完成租赁面积超过85,000万平方米;同样近几年不断扩张的美团在2018年再次租赁超过70,000平方米的面积。

  租赁面积前十大的企业的选址方位显现出的状态各异,全市覆盖和集中扩张兼而有之,综合全市的租赁成交情况分析,明显可以看出企业迁址的去中心化程度在不断深入,其中重要的原因是被动的,即传统核心区的低空置率和价格,加之非核心区的公共交通以及基础建设的完善和配套情况的逐渐完善等因素,因此造就了在2018年非核心区项目成了企业迁址的主要方向。未来一旦去中心化继续深入,企业继续往新兴商务区流动的情况便很难逆转,核心区未来的新项目将面对不小的挑战。 #p#分页标题#e#

  在中央商务区由于新金融行业主动和被动的退减面积如复华控股在博瑞大厦二期退出2万平方米的面积,以及2018年下半年区域内的冷清的新租交易,因而造成中央商务区在全市吸纳面积占比中退到了第四的位置。空置率从第二季度的2.8%,升到第三季度的3.5%,再上升到了第四季度4.5%,从而平均租金从第三季度的每月每平方米424.5元下降至第四季度的每月每平方米419.6元,环比下降了1.2%。很明显区域内的业主为了尽快去化空置面积调低了成交价格。

  望京商圈在2018年有超过50万平方米以乙级办公楼品质为主的项目入市,由于互联网科技企业的强劲吸纳,每个季度都有超过上万平方米的成交,全年有超过30万平方米的成交面积,主要归由于美团的大力扩张。尽管新项目较多但甲级品质办公楼较少,致使区域内的甲级办公楼租金上涨至每月每平方米298.2元,空置率在至15.6%,在整个东部仍然处于较高水平。

  亚奥商圈在2018年尤其以安贞门地铁上盖的奥南区域为主的新项目表现突出,综合楼宇品质、位置环境、配套优势吸引了除互联网科技之外的能源、金融、专业服务行业的关注,致使商圈的整体空置率从第一季度的8.4%下降至6.7%,租金由第一季度的每月每平方米355.2元上扬至每月每平方米360.9元。

  中关村商圈由于今日头条整年都在扩张面积,因此尽管优酷和小黄车等租户从几个主要楼宇离场空出超过2万平方米的面积,但下半年等几宗大面积租户特别商汤科技、腾讯、地平线的积极吸纳使中关村继续保持低空置率的状态。商圈整体空置率从第一季度的2%下降至第四季度的0.7%,租金由第一季度的每月每平方米373.7元上扬至第四季度的每月每平方米388.7元。

  金融街因为是传统金融行业的聚集地,尽管有部分企业离开但依旧保持稳定的吸纳,空置率一直保持着较低水平,第四季度的空置率维持在0.5%,租金从第一季度的每月每平方米¥ 681.4元微调至每月每平方米684.2元。

  长安街在从第三季度开始由于英皇国际大厦的华融信托退租使空置率从第一季度的4.1%升至第四季度的11.5%,,加之德勤会计师从东方广场、佳能从金宝大厦的即将离去致使租金下调了0.8%,第四季度的租金为每月每平方米375.7元。东二环的空置率维持在4.4%上下,租金稳定在每月每平方米339.4元,基本上没有变化。亮马河商圈2018年没有新的项目入市,商圈整体租户稳定,空置率从6%降至3.4%,租金从第一季度的每月每平方米355.8上涨至第四季度每月每平方米371.7元。

  2019年北京办公楼市场预测

  1.    经济下行将促使甲级办公楼租金下行

  2.    乙级和园区型物业吸纳将继续增加

  3.    市场供应量激增超过180万平方米

  4.    互联网科技企业的需求将区域稳健

  5.    对经济环境的信心将带来微妙影响

  6.    丽泽和通州将协助去中心化继续深化

  2019年办公楼供应预计将达到供应高峰期,市场上预计将有超过180万的项目将陆续交付,接近50%以上的供应位于非传统主流商圈,特别是丽泽商圈项目将吸引市场的关注。丽泽除已经入市的三个项目之外,还陆续将将有丽泽SOHO,新青海大厦,金唐联合大厦,丽泽平安金融中心将有望如期入市。由于在2018年第四季度对宏观经济下行的预测,更多的企业将关注性价比较高的项目,着实将给丽泽商圈带来更大的机会。新兴商圈的供应中也包括北京市政府刚刚搬迁至的通州,该区域内的新项目的综合品质加之市政府迁址带来的影响将给去中心化又打开了一扇窗。

  望京商圈经历了2018年互联网企业的迅猛吸纳之后,市场预计将进入一个相对稳定的阶段。东方金融中心、东湖国际中心、环球创意广场、上东公园里等新项目的入市加之现有的空置面积,将使2019年的租金不会像2018年一样的上涨速度,上涨的阻力将增大。

  万众瞩目的中央商务区中服地块初期预计交付的四个项目尽管从建设角度已经接近完工或已经完工,但因为电力供应原因延迟了入市的时间,预计2019年底前,中国尊中区面积、国寿金融中心、正大中心、三星大厦将陆续入市给核心区带来更多高品质的面积同时也将推高整个中央商务区的空置率,给区域内客户带来更好的升级楼宇品质的机会。

  针对2019年北京办公楼市场的机遇和挑战,到底2019年租户应该采取怎样有针对性的房地产策略来确定可持续发展性的选址、规避经营风险,CRESA世桦嘉润认为整体办公楼市场对于租户来讲是乐观的。 #p#分页标题#e#

  作为企业选址的解决方案—CRESA世桦嘉润,只为租户利益服务—为企业地产使用者提供客观、公正建议和无偏见的意见,作为企业发展在房地产策略制定和执行方面的合作伙伴,和企业一道来共商房地产策略和发展大计。

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